Apverčiant naujus namus galima uždirbti neįtikėtinai daug pinigų, jei pavyks tai padaryti teisingai. Tiesą sakant, galite lengvai uždirbti 25 000 USD ar daugiau už vieną apsisukimą ir tai padaryti per mažiau nei 90 dienų. Tačiau atminkite, kad taip pat galite prarasti tiek daug ar daugiau, jei apsiskaičiuosite galimybę. Naujų namų vartymas gali būti būdas netradiciniu būdu uždirbti dideles pinigų sumas, bet taip pat reikalauja tyrimų, sunkaus darbo ir sveiko noro rizikuoti.
Žingsniai
1 dalis iš 4: Nustatymas, ar namų apvertimas jums tinka
Žingsnis 1. Įsitikinkite, kad turite pakankamai papildomų pinigų
Naujų namų vartymas iš tikrųjų apima būsto ar turto pirkimą. Taigi, be to, kad prie savo mėnesinių išlaidų pridėsite kitą hipoteką, greičiausiai turėsite pateikti ir pradinę įmoką. Tikimės, kad jūsų pardavimo kaina padengs šias išlaidas. Nepaisant to, jums reikės daug grynųjų pinigų ir lankstaus mėnesio biudžeto, kad pradėtumėte vartyti namus.
Tai taip pat yra kitos išlaidos, tokios kaip komunalinės paslaugos ir mokesčiai. Parduodant namą, jūs taip pat turėsite sumokėti kapitalo prieaugio mokestį už savo pelną
Žingsnis 2. Valdykite savo lūkesčius
Sėkmingi plepiai ne tik perka ir parduoda namus neatlikdami jokių tarpinių darbų ar rinkodaros pastangų. Supraskite, kad daugeliu atvejų turėsite įdėti darbo ir išlaidų, kad pakeistumėte namus. Kitais atvejais norėsite išvengti maklerio mokesčių ir pabandyti parduoti namą patys, o tai reikalauja tam tikros rinkodaros ir darbo. Būkite tikri, kad esate pasirengę įdėti darbo, kad tai padarytumėte teisingai.
Žingsnis 3. Įsitikinkite, kad turite pakankamai laisvo laiko
Tai ne savaitgalio hobis, o darbas visu etatu. Daugeliu atvejų turėsite planuoti techninę priežiūrą, prižiūrėti statybas dėl papildymų ar pakeitimų ir spręsti kitas su namu susijusias problemas. Taip pat turėsite savarankiškai parodyti namą potencialiems pirkėjams, jei neplanuojate naudotis makleriu. Sunku būtų visa tai suplanuoti pagal kitą visą darbo dieną.
Žingsnis 4. Mokėkite susidoroti su rizika ir nesėkme
Tikėtina, kad pradėdami vartyti namus, padarysite bent keletą klaidų. Šios klaidos jums gali kainuoti tūkstančius ar dešimtis tūkstančių dolerių. Be to, gali įvykti nelaimingi atsitikimai, kurie jums kainuos tūkstančius, arba jūsų dabartinis projektas bus atidėtas savaitėms ar mėnesiams. Jei esate tas žmogus, kuris šiais streso laikais nemoka racionaliai mąstyti ir veikti, namų vartymas gali būti ne jums.
2 dalis iš 4: Nekilnojamojo turto paieška
Žingsnis 1. Susipažinkite su tuo, kaip nusipirkti namą ar butą
Jei jau tai padarėte, tuomet jau žinote procesą ir tai yra antra prigimtis. Jei niekada neįsigijote būsto, kreipkitės į maklerį. Perkant būstą reikia žinoti keletą žingsnių. Paprastai šis procesas apima pasiūlymo pateikimą, hipotekos gavimą, sąlygų pašalinimą ir valdymą.
Taip pat galite visiškai praleisti pradinį pardavimą, pirkdami savo sklypus ir statydami savo namus, kad juos parduotumėte. Šiame procese galite arba patys pasistatyti namus, arba pasamdyti statybininką, kuris tai padarys už jus. Šie du procesai yra atitinkamai žinomos specifikacijos ir nestandartinė konstrukcija
Žingsnis 2. Tyrinėkite savo regiono rinkos sąlygas
Pasitarkite su makleriais, kiek jie patiria apimties ir namų poreikių. Taip pat galite ieškoti vietiniame laikraštyje pranešimų apie būstą.
- Būsto rinka yra panaši į akcijų rinką, nes ji turi ir „bulių“, ir „lokių“ciklus. Būsto rinka gali užtrukti metus ir metus, kad pereitų nuo vieno ciklo prie kito. Tai reiškia, kad nekilnojamasis turtas bet kuriuo metu gali būti „paklausus“arba „mažas“.
- Jei jūsų rajone šiuo metu yra „maža namų paklausa“, apversti namus bus daug sunkiau arba bent jau mažiau pelninga.
- Jei tikrai norite pradėti vartyti, bet pastebite, kad jūsų vietinė būsto rinka nėra tam subrendusi, apsvarstykite galimybę persikelti į vietovę, kurioje yra aktyvesnė rinka. Tyrinėkite karščiausias rinkas internete. Kai kuriose srityse šiuo metu pastebimas dramatiškas kainų atsigavimas ir jos yra pasirengusios apversti investicijas.
Žingsnis 3. Raskite nuosavybę
Nusprendę, kad laikas pradėti naują projektą, ieškokite tinkamos partijos pagal savo biudžetą. Yra keletas būdų, kaip tai padaryti.
- Kai kurie žmonės ieško nelaimingų savybių. Tai yra tie, kuriuos pardavėjas „beviltiškai nori parduoti“dėl tokių priežasčių kaip skyrybos, bankrotas, mirtis, bloga turto būklė ar pavėluotas mokėjimas. Pardavėjo noras parduoti leis susitarti dėl geresnės žemės kainos.
- Kitas būdas yra tiesiog surasti savo miesto ar miestelio zonas, kurios yra „naujos apylinkės“, kuriose vyksta visa nauja statyba. Eik ten ir važiuok aplink. Ieškokite ženklų, kuriuos pastatė statybininkai, norintys parduoti savo naujus namus ar turimas atviras aikšteles.
Žingsnis 4. Apsvarstykite, kokio tipo namus galėtumėte pastatyti nuosavybėje
Atlikite tyrimus ir išsiaiškinkite, koks namų stilius, dydis ir specifinės savybės yra madingos ar dažniausiai parduodamos jūsų rajone. Pažvelkite į parduodamus naujus namus ir pabandykite sekti jų sėkme. Jums gali tekti suburti komandą su dizaineriu ir architektu, kad susidarytumėte realią idėją, ką galite padaryti su tam tikra partija ir biudžetu.
- Pabandykite planuoti namus, kurie parduodami viduryje ir aukštesnėje kategorijoje. Tai reiškia sumą, kurią vidutinė šeima galėtų sau leisti. Paprastai tai reiškia apie 200 000–500 000 USD, priklausomai nuo jūsų vietovės. Norite tokio kainų diapazono, nes jie parduodami greičiausiai, nes yra didžiausias gyventojų tankumas, ieškantis šių vidutinės klasės namų. Tai gali būti daug mažiau arba daug daugiau, bet tai yra vidutiniškai.
- Daugeliu atvejų namuose turi būti trys ar daugiau miegamųjų ir bent du vonios kambariai.
5 žingsnis. Susisiekite su statybininkais apie „specifinius namus“
"Kitas būdas rasti namą yra tiesiog ieškoti jūsų rajone esančių statybininkų sąrašo. Paskambinkite jiems visiems ir paklauskite, ar jie neturi parduodamų" specifinių namų ". Taip vadinami nauji namai be tikrojo savininko (išskyrus statytoją).
- Priežastis, dėl kurios norite apsvarstyti galimybę rasti visiškai naujus namus, yra paprasta. Tai visiškai nauja, nereikia jokių remonto darbų. Tai parodo kur kas geriau ir sulauksite daugiau žmonių, kad pamatytumėte tai nei senesni namai. Ir paraštės didesnės. Tai reiškia, kad nauji namai turi „priemoką“. Jei žmogus nori gyventi visiškai naujuose namuose, jis turi sumokėti didesnę kainą. Beveik kaip nusipirkus naują automobilį iš aikštelės, tik tai nenuvertės.
- Be to, nauji rajonai paprastai siūlo daugiau funkcijų ir patogumų, tokių kaip parkai, upeliai, pėsčiųjų takai ir tt. Jie yra gražesni, kai yra daugiau atnaujinimų. Jūsų namus supa gražūs nauji namai. Visos šios funkcijos sujungia ir palengvina namų apvertimą.
Žingsnis 6. Toliau tyrinėkite mėgstamas galimybes
Laikui bėgant paiešką susiaurinsite iki kelių objektų. Šiuo metu atlikite kiekvieno statytojo, kurį ketinate svarstyti, tyrimus, kad įsitikintumėte, jog jis yra geros reputacijos ir užbaigs namus pagal jų tvirtinamus standartus, tokius kaip granito stalviršiai, 50 uncijų kilimas ir kitos specifikacijos. Įsitikinkite, kad jie atlieka kokybišką darbą ir net apžiūrėkite kai kuriuos kitus savo pastatytus namus. Jei jie neturi kitų namų, kurie jums parodytų, būkite labai atsargūs.
Būtinai naudokite kelių sąrašų paslaugos (MLS) duomenis, kad pamatytumėte kaimynystės tendencijas ir panašių namų vidutines vertes. Tai turėtų parodyti namo rinkos vertę. Norėdami naudotis paslauga, eikite į
3 dalis iš 4: Nekilnojamojo turto pirkimas
Žingsnis 1. Apsvarstykite išlaidas
Pažvelkite į sklypo išlaidas, statybininkų mokesčius ir statybos išlaidas. Taip pat turėsite atsižvelgti į komisinius, turto mokesčius ir draudimą, taip pat į investicijų finansavimo išlaidas. Skaičiuokite šiuos skaičius naudodami savo statybininko ir panašių projektų duomenis. Tada galite naudoti šią sumą, kad palygintumėte su apskaičiuota pardavimo kaina, kad nustatytumėte, ar galite gauti pagrįstą pelną parduodant namą.
Žingsnis 2. Kai radote turtą, kuris yra puikus, šokinėkite ant jo
Jei žinote, remdamasis faktiniais MLS palyginimais šioje srityje, kad galėtumėte jį apversti bent už 25 000 USD daugiau, judėk greitai!
Nedelsdami pateikite pasiūlymą. Jei tai bus priimta, jūs vis tiek suteiksite laiko tyrinėti statybininką ir namo būklę.
Pasiūlyme būtinai turėkite kelis būdus, kaip išeiti iš sutarties, pavyzdžiui, „finansuojamas“. Jei turite problemų ir jums reikia išeiti ir neįtraukti tokio tipo sąlygų, negalėsite išeiti, jei iškils problema. Dažniausias yra tiesiog „finansuojamas iki x datos“. Jei negalite finansuoti iki to laiko, paprašykite pratęsti sąlygos datą
3 žingsnis. Įsigykite finansavimą
Norėdami iš tikrųjų nusipirkti turtą ir pradėti ar tęsti statybą, turėsite pasiimti paskolą. Jei norite apversti namus, greičiausiai turėsite pasiimti paskolą su didele palūkanų norma dėl būdingos rizikos, susijusios su namo vartymu. Daugeliu atvejų tai gali siekti 10–12 procentų metinę normą.
Gera kredito istorija ir balai gali padėti gauti geresnę palūkanų normą, tačiau daugelis skolintojų paskolą vis tiek laikys rizikinga
Žingsnis 4. Pašalinkite sąlygas namuose
Tai reiškia, kad turite žinoti sutarties datą. Tai atsitinka statant jūsų namus. Taigi dabar galite pasikalbėti su statybininku ir pasirinkti namo interjero ir eksterjero ypatybes bei spalvas. Jei neturite patirties tai darydami, išsiaiškinkite, ar statybininkas turi profesionalą, galintį su jumis pasitarti.
Žingsnis 5. Užbaikite savo namus
Būtinai stebėkite statybininko darbą, kai jie baigia namus pagal jūsų specifikacijas. Galbūt norėsite pasikonsultuoti su kitomis knygomis ar ekspertais apdailindami namus, ypač dėl kelių pirmųjų produktų. Norėsite pridėti matomų prabangių apdailų, neaukodami per daug savo biudžeto.
- Pasirinkite „visų neutralių spalvų“tekstūras, dažus ir medžiagas bei apdailą, kurie tiktų beveik bet kokiam skoniui. Nieko nesirinkite ryškių spalvų. Atminkite, kad „verčiate“šiuos namus. Jūs kuriate interjerą „kažkam kitam“. Tai ne tai, kas jums patinka, tai patiks plačiajai visuomenei, tai yra „neutralūs tonai“viduje ir išorėje.
- Jei nieko nedarote, įsitikinkite, kad virtuvė yra tobula. Daugeliui pirkėjų tai yra svarbiausias namo kambarys. Jei tai jau gerai, pažvelkite į vonios kambarius.
4 dalis iš 4: Namo pardavimas
1 žingsnis. Dabar jūsų namai yra paruošti, paruoškite juos rodyti
Atsikratykite visų šiukšlių ir aplinkinių statybinių medžiagų ar įrangos. Šį namą ketinama parduoti. Tai reiškia, kad jis turi būti „100% netvarkingas“. Paprastas būdas tai suprasti yra nueiti į bet kurį „parodų namą“savo rajone ir pamatyti, kaip jie padarė interjerą. Jūsų baldai, jei jų apskritai turite, neturi būti tokie geri ar puošnūs, kaip galėtų būti parodų namuose.
Nieko nepalikite matomoje vietoje. Viską sudėkite į spinteles, spinteles, stalčius, rūsį ir garažą. Paliekant pagrindinę gyvenamąją erdvę atrodo netvarkingai. Taip pat nenaudokite per daug baldų. Jūs nenorite, kad kambariai atrodytų užimti. Taip pat ant sienų nekabinkite per daug nuotraukų ar paveikslėlių. Norisi, kad viskas būtų nesugadinta. Kadangi jūsų pirkėjas nori „naujų namų“, nepadarykite jų „naudotais namais“. Padarykite tai jiems „šou namuose“
Žingsnis 2. Išvardykite namus
Galite jį parduoti patys, kad sutaupytumėte pinigų, arba įtraukti jį į MLS su makleriu. Priežastis, kodėl norėtumėte parduoti per MLS, yra ta, kad jūsų rajone yra tūkstančiai maklerių, kurie pamatys tą MLS (kelių sąrašų paslaugų) sąrašą ir pradės rodyti jūsų namus galbūt net „kasdien“. Turėsite daugybę nekilnojamojo turto pardavėjų, konkuruojančių parduoti savo namus. Palyginkite tai su „tik jūs“, bandančiu jį parduoti. Taip, jūs atsisakysite komisinio mokesčio, tačiau tai galima įskaičiuoti į pardavimo kainą.
- Konkurencingai išvardykite savo namus rajone. Tačiau pirkdami būstą turėjote susitarti ir jau tikėjotės, kad, remdamiesi faktinėmis rinkos sąlygomis ir atliktais tyrimais, galėsite jį perparduoti dar bent už 50 000 USD.
- Negalima perkainoti, kitaip jis neparduodamas, o ne per mažai ir nepalikite pinigų ant stalo. Bet geriau per mažą kainą ir tiesiog nesileiskite lanksčiai nusiteikę dėl prašomos kainos derybų metu, nei perkainokite ir niekas nežiūrės.
Žingsnis 3. Gavę pasiūlymą, atidžiai apsvarstykite situaciją
Niekada jokiomis aplinkybėmis nesivelkite į derybas, kuriose prekiaujate pasiūlymais pirmyn ir atgal. Jei jie jums pasiūlo, visada turite jiems pasakyti: „Aš apie tai pagalvosiu ir su jumis susisieksiu po valandos“. Skirkite šiek tiek laiko apie tai pagalvoti. Nepradėkite prekiauti pasiūlymais pirmyn ir atgal su pirkėju neužtrukę bent valandos. Vieną dalyką galite padaryti, kai esate su pirkėju, o jie sako „o kaip apie tai …“, pasakykite jiems: „Gerai, aš pasiimsiu šį pasiūlymą ir eisiu išgerti kavos ir vėl sugrįšiu valanda, kad galėčiau pranešti “.
Tai labai svarbu, nes yra tikimybė, kad jie jums nepakankamai pasiūlė, ir dabar jūs norite atsispirti pasiūlymui. Ką galite padaryti, tai užtrukti tą valandą, kad susistemintumėte savo skaitiklio pasiūlymą. Pavyzdžiui, jei jų pasiūlymas yra beveik toks, kokio norite, bet ne visai, grįžkite ir pasakykite kažką panašaus į „gerai, aš sutiksiu su jūsų pasiūlymu, bet aš nepalieku prietaisų“. Jiems gali būti gerai, ir tai sudaro jūsų 5000 USD, kuriuos būtumėte praradę, jei pradėtumėte skubotas derybas
Žingsnis 4. Eikite į priekį su pardavimu
Jūsų būsto pirkėjas norės, kad jam būtų suteiktas laikas „pašalinti sąlygas“. Paprastai, jei turite pasiūlymą, pirkėjas „rimtai“žiūrės į jūsų namus. Jei jiems reikia pratęsimo, duokite jį tik tuo atveju, jei nėra jokios kitos veiklos. Bet jei vis dar gausite daug kitų pasiūlymų savo namuose arba galbūt manote, kad negaunate tokio gero sandorio, kaip iš pradžių manėte, nepratęskite sąlygos datos, todėl pasiūlymas bus anuliuotas. Tai leis jums priimti atsarginį pasiūlymą, kuris gali būti geresnis ir stipresnis.
Tačiau apskritai šiuo metu norite būti pritaikytas, kad sandoris būtų sėkmingai įvykdytas. Taigi, jei jie nori atvesti savo šeimą trečią kartą, leiskite jiems ateiti pažiūrėti
Žingsnis 5. Ieškokite kito projekto
Dabar, kai pirkėjas pašalino sąlygas, galite pradėti ieškoti naujo nekilnojamojo turto, kurį norite įsigyti, arba bandyti surasti kitą, kuris būtų apverčiamas taip pat, kaip ką tik padarėte. Tą dieną, kai jie pasisavina, jūs turite būti „išvykę“. Tada netrukus po to, kai jie perims nuosavybę, gausite didelį atlyginimą iš pelno, kurį gavote iš pardavimo. Tai yra, nebent perkelsite tai į naujus namus, galiausiai nusipirksite. Paprastai geriausia tas pajamas palikti savo namuose.
Neišsiimk pinigų ir eik išleisti pinigų. Geriau sujungti efektą ir leisti savo pinigams eiti į darbą, kai perkate kitą kartą, nei eikvoti juos pirkiniams ir prabangai. Žinoma, nusipirkite sau atostogas iš sandorio už kelis didelius pinigus, tačiau likusią pelno dalį leiskite jums dirbti kitame būste ar kitoje investicijoje, kur uždirbsite dar daugiau pinigų
Patarimai
- Tai didelė tendencija. Bet tai taip pat reiškia didelę konkurenciją. Jei ketinate tai padaryti, būtinai perskaitykite tai. Tačiau nepamirškite, kad dauguma namų vartymo laidų, knygų ir medžiagų yra sutelktos į senesnių ir nelaimingų namų, kurių kai kurias gali prireikti atnaujinti, vartymą, o tai visai kitas rutulių parkas. Štai kodėl turėtumėte apsvarstyti visiškai naujus namus, kuriuose statytojas nori tik likviduoti, kad gautų nedidelį pelną. Kai kurie statybininkai tiesiog nori išeiti arba „turi išeiti“ir parduos per pertrauką.
- Jei sulaukiate daugybės žmonių, kurie ateina apžiūrėti jūsų namų, pavyzdžiui, kelių per dieną, jūsų turtas gali būti per mažas. Jūs negautumėte tiek daug, nebent galbūt jūsų kaina yra tokia maža, kad žmonės mano, kad tai yra labai daug, ir tai nėra jūsų tikslas. Jūsų tikslas yra būti „konkurencingomis kainomis“, bet vis tiek sugebėti gauti pelno.
- Pabandykite rasti tai, ką jie vadina „fiksuoto mokesčio“nekilnojamojo turto bendrove. Jie pateiks jūsų sąrašą populiariausiame MLS jūsų rajone, leisdami kitiems nekilnojamojo turto pardavėjams pradėti parduoti jūsų būstą. Tačiau jie ima tik „fiksuotą mokestį“, kuris dažnai sutaupys apie 40% maklerio komisinių.
- Pirkdami būstą, nebent esate labai susipažinęs su sutarčių pildymu ir derybomis, pasistenkite, kad advokatas ir (arba) makleris dalyvautų ir dirbtų jūsų vardu. Be jų pardavėjas gali pabandyti nustatyti sąlygas, kurios jums gali pakenkti, o jūs to net nežinote. Taigi norite, kad jūsų komandoje būtų keli patyrę specialistai, kurie jums patartų prieš pasirašant punktyrine linija pirkti ar parduoti būstą.
Įspėjimai
- Atidžiai parašykite veiksmų planą iki paskutinio elemento. Pasverkite visus už ir prieš. Kaip tai paveiks jūsų namų gyvenimą, ar turite šeimą, apie kurią reikia galvoti, kaip tai paveiks jūsų darbą, ir ar galite sau leisti netikėtų išlaidų, susijusių su turto nešiojimu, kol galėsite jį apversti?
- Tai yra pagrindinis aprašymas, kaip tai daroma. Jūs susidursite su didelėmis pinigų sumomis ir būsite susiklosčius tam tikroms sąlygoms, kurios suklydus jums gali kainuoti daug pinigų. Kitaip tariant, būkite labai atsargūs. Tai skirta žmonėms, kurie nori atlikti namų darbus, pažymėti taškus „i“ir kirsti visus „t“. Ne tiems, kurie ketina kvailai tiesiog skubėti ir „sparnuoti“. Atminkite, kad dėl šių sandorių yra daug.
