Daugiabučių namų pirkimas yra ilgas, kartais sudėtingas procesas. Jums svarbu rasti butų kompleksą, kuris, jūsų manymu, gali uždirbti pinigų. Jei reikia, glaudžiai bendradarbiaukite su nekilnojamojo turto agentu, kad surastumėte nekilnojamąjį turtą, ir su buhalteriu, kad išanalizuotumėte daugiabučio komplekso finansinį potencialą. Norėdami kreiptis dėl paskolos, surinkite reikiamą informaciją ir kreipkitės į kelis skolintojus. Be to, verta pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto teisininku, kuris padės jums atlikti šį procesą.
Žingsniai
1 dalis iš 4: butų komplekso paieška
Žingsnis 1. Pasirinkite, kokio tipo kompleksą pirkti
Galbūt norėsite įsigyti daugiabutį kompleksą, kurį sudaro tik daugiabučiai namai. Tačiau taip pat turėtumėte apsvarstyti galimybę įsigyti „mišraus naudojimo“kompleksą. Šio tipo komplekse taip pat yra komercinio nekilnojamojo turto, kurį galite išsinuomoti.
- Kompleksą, kuris šiuo metu nėra mišrus, galima paversti. Tačiau zonavimas turi tai leisti.
- Taip pat pagalvokite, kokius patogumus norite turėti savo butų komplekse. Pavyzdžiui, jame gali būti treniruoklių salė, baseinas ar bendros patalpos privačioms funkcijoms vykdyti.
2 žingsnis. Apsvarstykite galimybę samdyti nekilnojamojo turto agentą
Norėsite nusipirkti kompleksą toje vietoje, kuri nemažėja, o agentas gali padėti jums nustatyti šias sritis. Pasikalbėkite su kitais daugiabučių namų savininkais, ar jie dirbo su agentu ir ar jie juos rekomenduotų.
- Idealiu atveju turėtumėte eiti su žmogumi, kuris visą laiką dirba agentu. Ne visą darbo dieną dirbantis asmuo gali nežinoti rinkos viduje ir išorėje.
- Žinoma, jūs galite savarankiškai ištirti butų kompleksus. Patikrinkite internete, pasikalbėkite su kitais investuotojais ir važinėkite po apylinkes. Tačiau agentas, turintis patirties daugiabučių kompleksuose, gali sutaupyti jūsų laiko.
Žingsnis 3. Aplankykite apartamentų kompleksus
Prieš nuspręsdami pirkti, visada apsilankykite komplekse asmeniškai. Turėtumėte vaikščioti per visus komplekso pastatus ir peržiūrėti visas bendras patalpas. Užsirašykite ir užduokite klausimus. Butų komplekso pirkimas yra didelė investicija, todėl neturėtumėte eiti į priekį, nebent jaučiatės patogiai dėl pastatų būklės.
- Neikite per vieną komplekso pastatą. Jei tai padarysite, galite manyti, kad kiti pastatai yra lygiavertės būklės. Būkite skeptiškas, jei pardavėjo agentas nesutinka parodyti jums visų komplekso pastatų.
- Nepamirškite apsilankyti vakare, kad galėtumėte patikrinti apartamentų komplekso apsaugos priemones. Vaikščiojimo takai turi būti gerai apšviesti, durys tinkamai užrakintos ir niekas neturėtų blaškytis po patalpas.
Žingsnis 4. Pasikalbėkite su dabartiniu savininku
Susitikę su dabartiniu butų komplekso savininku galite įgyti daug vertingos informacijos. Būkite pasirengę užduoti aktualius klausimus. Pavyzdžiui, paklauskite apie šiuos dalykus:
- Kiek butų nuomojama? Bus lengviau finansuoti nuomojamą butų kompleksą.
- Kiek laiko ten gyvena nuomininkai? Kompleksas su ilgalaikiais nuomininkais gali būti stabilesnis.
- Kodėl savininkas parduoda? Išeiti iš darbo ar pakeisti investicijas yra teisėta priežastis. Tačiau savininkas, kuris parduoda, nes praranda pinigus, yra raudona vėliava. Atminkite, kad savininko pardavimo priežastis gali būti konfidenciali.
Žingsnis 5. Paprašykite informacijos apie dabartinius nuomininkus
Norėsite sužinoti išsamią informaciją apie jų nuomą. Paprašykite „nuomos ritinio“, kuriame turėtų būti ši informacija:
- Nuomininkų ir jų padalinių sąrašas.
- Kiekvieno vieneto matmenys.
- Nuomos sąlygos.
- Nuomos ir užstato suma.
- Miegamųjų ir vonios kambarių skaičius kiekviename bute.
2 dalis iš 4: Pelningumo analizė
Žingsnis 1. Įvertinkite, kiek galite mokėti už nuomą
Jūs neturėtumėte pirkti butų komplekso, nebent galite sau tai leisti. Išanalizuokite, ar dabartinis nuomotojas per pigiai išsinuomojo vienetus, ar nuoma atitinka rinkos normą.
- Raskite palyginamus butų kompleksus internete. Pažiūrėkite, už kiek jie reklamuoja savo vienetus. Norėdami gauti puikių išteklių, kurie gali padėti sužinoti netoliese esančias nuomos kainas, apsilankykite
- Taip pat galite paklausti įvairių nekilnojamojo turto valdymo bendrovių, koks yra jūsų regiono rinkos kursas.
- Jei komplekse yra komercinių patalpų, nekilnojamojo turto agentas taip pat gali padėti išsiaiškinti, kiek imti mokestį.
2 žingsnis. Įvertinkite savo išlaidas
Butų kompleksus reikia nuolat prižiūrėti, todėl reikia išanalizuoti išlaikymo išlaidas. Gaukite dabartinio savininko pelno (nuostolio) ataskaitą. Tačiau nepasitikėkite 100%. Savininkas gali sugriauti kai kuriuos skaičius, kad butų kompleksas taptų patrauklesnis. Dar kartą patikrinkite informaciją apie išlaidas:
- Gaukite komplekso mokesčių informaciją iš apskrities vertintojo.
- Įvertinkite turto valdymo išlaidas susisiekę su nekilnojamojo turto valdymo įmone. Paklauskite, kiek jie moka. Paprastai jų mokestis yra pagrįstas numatomos nuomos procentine dalimi.
- Apskaičiuokite reikalingos priežiūros sumą. Jei niekada anksčiau nevaldėte daugiabučių komplekso, pasikalbėkite su dabartiniu savininku. Paklauskite, kiek jie kasmet išleidžia remontuodami kiekvieną įrenginį ar teritoriją. Idealiu atveju norėtumėte išleisti apie 40 procentų pinigų, kuriuos naudojate veiklos išlaidoms.
Žingsnis 3. Paleiskite skaičius
Skolintojai neduos pinigų butų kompleksui įsigyti, nebent galėsite parodyti, kad tai bus pelninga. Glaudžiai bendradarbiaukite su buhalteriu, kad sumažintumėte skaičių ir sukurtumėte reikiamus finansinius dokumentus, kad galėtumėte parodyti skolintojui. Buhalterį galite rasti susisiekę su savo valstybės buhalterių draugija.
- Apskaičiuokite savo grynąsias veiklos pajamas, kurios yra jūsų bendrosios pajamos, atėmus išlaidas.
- Sukurkite pinigų srautų analizę. Parodykite, kaip gaunamos pinigų sumos yra lyginamos su jūsų išleistomis sumomis. Pradedant veiklą arba laikotarpiais, kai nuomos rinka yra bloga, gali būti, kad pinigų srautas neatsiras.
- Atminkite, kad skolintojai taip pat valdys savo numerius, taip pat vertintojas, vertinantis kompleksą.
3 dalis iš 4: Finansavimo gavimas
Žingsnis 1. Patikrinkite savo kredito ataskaitą
Jūs turite teisę į vieną nemokamą kredito ataskaitą kiekvienais metais. Jūsų skolintojas peržiūrės jūsų asmeninę kredito istoriją, todėl turėtumėte ją ištraukti ir patikrinti, ar nėra klaidų. Ginčykite viską, kas neteisinga.
- Pvz., Gali būti išvardytos paskyros, kurios nėra jūsų, arba paskyra gali būti netinkamai išvardyta kaip numatytoji arba kolekcijose. Be to, kredito limitas gali būti neteisingas.
- Pradėkite anksti. Visas ginčo procesas gali užtrukti iki 60 dienų, todėl prieš kreipdamiesi į skolintojus norite gauti švarią kredito ataskaitą.
2 žingsnis. Sužinokite apie komercines paskolas
Paskolos komerciniam nekilnojamajam turtui nėra tas pats, kas paskolos, kurias imate būstui įsigyti. Paprastai paskolos gali būti suteikiamos 30 metų arba net penkerių ar septynerių metų. Palūkanų normos taip pat gali būti kintamos arba fiksuotos.
- Jei galite gauti negrąžinimo paskolą, pastatas užtikrins paskolą kaip užstatą. Tačiau ne skolininkams gali būti suteiktos negrąžintos paskolos, o pastato vertė paprastai turi būti ne mažesnė kaip 2,5 mln.
- Turėdami regreso paskolą, jūs esate asmeniškai atsakingas už paskolą. Įvykdžius įsipareigojimų neįvykdymą, galite būti paduoti į teismą ir prarasti asmeninį turtą. Regresinės paskolos yra rizikingesnės, tačiau tai gali būti vienintelė paskolos rūšis, kurią galite gauti kaip naujas nuomotojas.
- Komercinėms paskoloms taip pat reikia įmokėti apie 30% pirkimo kainos.
- Jei jums sunku gauti komercinę paskolą, apsvarstykite galimybę sudaryti nekilnojamojo turto sutartį. Nekilnojamojo turto sutartys reikalauja didelės įmokos, tačiau jas patvirtinti nėra taip sunku. Pradinė įmoka gali būti mažesnė nei to, ko prašytų bankas, priklausomai nuo to, kiek nori pardavėjas.
Žingsnis 3. Pateikite savininkui pasiūlymą
Su nekilnojamojo turto agentu aptarkite pagrįstą pasiūlymą, kuris priklausys nuo vietos rinkos būklės. Jei rinka karšta, gali tekti sumokėti prašomą kainą ar net daugiau.
- Nesvarbu, kokia karšta rinka, reikalaukite 90 dienų depozito laikotarpio. Norite atlikti patikrinimą mažiausiai 60 dienų. Prieš uždarydami turėsite 30 dienų peržiūrėti dokumentus.
- Jei naudojatės skolintoju, paklauskite jų, kiek laiko jie turi apdoroti jūsų paskolą. Priklausomai nuo jūsų skolintojo, gali tekti paprašyti savininko daugiau laiko, kad viskas susitvarkytų.
4 žingsnis. Patikrinkite pastatą
Kuo greičiau pasamdykite inspektorių, turintį komercinių objektų patirties, jei vėliau kiltų kokių nors komplikacijų ar vėlavimų. Raskite inspektorių gavę siuntimą iš nekilnojamojo turto agento arba pasikalbėdami su kitu butų komplekso savininku.
- Iš anksto patikrinkite, kas bus tikrinama. Paklauskite, ar jums reikia samdyti specialybės inspektorių, kuris patikrintų baseiną ar teniso kortą.
- Jei inspektorius randa problemų, paprašykite pardavėjo kredito, o tai sumažins jūsų mokamą sumą. Arba pardavėjas gali atlikti remontą prieš uždarydamas.
5 veiksmas. Surinkite reikiamą informaciją, kad galėtumėte pateikti paskolos paraišką
Kreipdamiesi turite pateikti skolintojui informaciją apie daugiabučių namų kompleksą, todėl prieš kreipdamiesi į skolintoją surinkite šiuos dalykus:
- butų komplekso nuotraukos
- aukštų planai
- apylinkių žemėlapis
- turto aprašymas (pvz., butų skaičius, pastatymo metai ir kt.)
- laukiami atnaujinimai
- informacija apie nuomą
- pirkimo kaina
- sandoryje dalyvaujančių nekilnojamojo turto agentų, advokatų ir nuosavybės teisių bendrovių pavadinimai
Žingsnis 6. Prašykite paskolos
Kreipkitės į kelis skolintojus, kad galėtumėte palyginti jų pasiūlymus. Paprašykite paraiškos ir pateikite ją kartu su patvirtinamaisiais dokumentais. Jei paskolos pareigūnui reikia daugiau informacijos, pateikite ją kuo greičiau.
Žingsnis 7. Palyginkite paskolas
Patvirtinęs jus, skolintojas jums atsiųs ketinimų protokolą arba terminų lapą. Atidžiai išanalizuokite. Jame bus nurodyta suma, kurią galite skolintis, ir kitos sąlygos. Pasirinkite paskolą, kurios sąlygos jums tinka.
- Pasirašykite pasirinkto skolintojo terminų lapą ar ketinimų protokolą. Šiuo metu jums gali tekti sumokėti užstatą.
- Skolintojas turėtų imtis visiško (ir galutinio) paskolos įsipareigojimo.
4 dalis iš 4: Butų komplekso uždarymas
1 žingsnis. Pasamdykite advokatą
Prieš pirkdami butų kompleksą turėsite pasirašyti daugybę teisinių dokumentų. Nebandykite visko daryti patys. Vietoj to, turėtumėte samdyti patyrusį advokatą, kuris parengtų ir peržiūrėtų visus dokumentus. Advokatas gali atlikti šiuos veiksmus:
- Parengti, derėtis ir peržiūrėti pirkimo sutartį.
- Kreipkitės į savininką, kad atliktumėte būtinus remonto darbus.
- Įsitikinkite, kad pavadinimas yra aiškus.
- Nustatykite depozitą.
Žingsnis 2. Sukurkite ribotos atsakomybės bendrovę, kuriai priklausytų butų kompleksas
Jei kas nors yra sužeistas butų komplekse, jis gali jus paduoti į teismą, nes buvote neatsargus prižiūrint. Jei pralaimėsite ieškinį, nukentėjęs asmuo gali ateiti paskui jūsų asmeninį turtą, pavyzdžiui, jūsų namus. Turėdami kompleksą per LLC, jūsų asmeninis turtas yra apsaugotas.
- Pastato nuosavybė kaip LLC neapsaugo nuo visų ieškinių. Pavyzdžiui, jūsų skolintojas gali paduoti jus į teismą, jei neįvykdysite regresinės paskolos. Nepaisant to, butų komplekso nuosavybė kaip LLC suteiks didelę apsaugą nuo sužalojimų ir kitų ieškinių.
- Pradėkite LLC, pateikdami atitinkamus dokumentus su savo valstybės sekretoriumi ir gaudami reikiamus leidimus ar licencijas. Jūsų advokatas taip pat gali jums padėti, nes tai gali užtrukti daug laiko.
3 žingsnis. Peržiūrėkite sutartis ir atskleidimą
Norėdami užbaigti nekilnojamojo turto sutartį, kartu su advokatu turėsite atlikti išsamų patikrinimą. Pavyzdžiui, turėsite atlikti šiuos veiksmus:
- Užbaikite atitinkamą pavadinimo tyrimą. Paprastai hipotekos sklypo plano nepakanka. Vietoj to jums reikės ALTA pavadinimo apklausos.
- Peržiūrėkite bet kokią informaciją apie turtą. Pavyzdžiui, savininkas gali atskleisti, kad kažkas negerai su turtu, kurio inspektorius nepagavo.
- Peržiūrėkite nuomininko nuomą ir dokumentus dėl jų paskyrimo.
- Apsvarstykite zonavimo apribojimų poveikį butų kompleksui. Jei norite kompleksą paversti mišriu naudojimu, tai yra pagrindinis žingsnis.
- Peržiūrėkite butų komplekso paslaugų sutartis.
- Gaukite reikiamus leidimus remontuoti.
Žingsnis 4. Lankykite uždarymą
Jūsų advokatas turėtų dalyvauti baigime kartu su jūsų LLC atstovu (jei jį suformavote). Baigimo metu turėtumėte gauti įvairius dokumentus, įskaitant atsisakymo aktą ir priskirtas nuomos sutartis.
5 žingsnis. Pasamdykite ką nors, kas valdytų butų kompleksą
Priklausomai nuo komplekso dydžio, gali būti nepraktiška savarankiškai valdyti turtą gyvenant vietoje. Vietoj to turėtumėte samdyti nekilnojamojo turto valdymo įmonę. Jie valdys turtą rinkdami nuomos mokestį ir planuodami remontą.
- Patikrinkite išlaidas. Paprastai nekilnojamojo turto valdymo įmonės ima 5-10% surinktos nuomos.
- Pasitarkite su kitais savininkais, kad gautumėte persiuntimą. Arba galite pasitarti su vietine butų bendrija.
- Palyginkite turto valdymo įmones pagal daugiau nei kainą. Taip pat pažvelkite į jų siūlomas paslaugas.
