Komercinio ploto kvadratūros apskaičiavimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis nenutrūkstamo dėmesio detalėms. Nuomininkai, spręsdami, ar sudaryti nuomos sutartį, turi atsižvelgti į daugybę veiksnių, įskaitant bendrą pastato kvadratūrą ir regioninius standartus. Nuomininkai, nesugebantys suvokti svarbių sąvokų, kartais stebisi paslėptomis išlaidomis ir naudingomis erdvėmis, kurios yra mažesnės, nei jie įsivaizdavo.
Žingsniai
1 dalis iš 3: Matavimo metodo pasirinkimas
Žingsnis 1. Palyginkite matavimo metodus
Nuomotojai gali naudoti keletą skirtingų matavimo metodų, kad įvertintų erdvės kvadratūrą. Šie metodai apima:
- Naudingas kvadratinis metras arba USF: tai erdvė, kurią nuomininkas iš tikrųjų užima. Nuomos agentai dažnai nurodo šį skaičių būsimiems nuomininkams, tačiau tai yra tik dalis nuomos sutarties.
- Nuomojamas kvadratinis metras arba RSF: tai yra naudingos kvadratūros ir pastato bendro ploto kvadratūros procentas. Bendros patalpos, kurios yra pastato dalys, kuriomis naudojasi visi nuomininkai, yra vestibiulis, liftai, koridoriai ir laiptinės.
- Bendras kvadratinis metras arba GSF: visa nuomojama pastato kvadratūra.
Žingsnis 2. Nuspręskite, koks komercinio ploto apskaičiavimo būdas jums tinka
2010 m. Pastatų savininkų ir valdytojų asociacija (BOMA) supaprastino pramonės standartus, skirtus išnuomojamų patalpų komerciniams pastatams matuoti. 2 pagrindiniai BOMA metodai yra B metodas ir senasis metodas A.
- B metodas: Naujas vieno apkrovos koeficiento metodas apskaičiuoja nuomojamą plotą kiekvienam nuomininkui, taikydamas vienodą metodą matuojant grindų plotą. Tai vienoda visiems pastato aukštų lygiams.
- Pasenęs metodas A: 1996 m. Standartas naudoja atskiras USF vieneto kainas ir bendrą kvadratūrą. Kai kuriais atvejais nuomininkams gali būti naudinga pasirinkti šį metodą.
Žingsnis 3. Pasirinkite matavimo metodą pagal nuosavybės tipą
Paprastai naudojama matavimo technika priklausys nuo numatomo turto naudojimo ir planuojamo nuomininkų skaičiaus. Biurų pastatai, prekybos centrai ir kiti daugiabučiai pastatai paprastai matuojami naudojant RSF. Vieno nuomininko pastatai, tokie kaip sandėliai ar gamybos patalpos, matuojami naudojant GSF. Tačiau iš savininkų gali būti nereikalaujama naudoti tam tikro erdvės matavimo metodo.
4 žingsnis. Apsvarstykite regioninius lizingo standartus
Federalinis įstatymas leidžia savininkams išmatuoti nuomojamą plotą bet kokiu pageidaujamu metodu. Tačiau tam tikrose šalies dalyse gali būti taikomos skirtingos kvadratinių metrų skaičiavimo taisyklės. Du pastebimi pavyzdžiai:
- Niujorko nekilnojamojo turto valdyba (REBNY) leidžia pastatų savininkams maksimaliai padidinti pelną, leisdama jiems kuo labiau priartinti RSF prie GSF.
- Atogrąžų zonos: Naujos taisyklės apima uždarus ir atvirus komercinių pastatų plotus zonose, kurias paprastai veikia specifinės oro sąlygos.
2 dalis iš 3: Komercinės kvadratūros matavimas
Žingsnis 1. Nieko nelaikykite savaime suprantamu dalyku
Naudingą erdvę išmatuokite patys. Neteisingas skaičiavimas nustatant kvadratinį metrą jums gali kainuoti tūkstančius dolerių per visą nuomos laikotarpį. Įprasti matavimo standartai leidžia 2 procentų paklaidą, kai matuojamas komercinis plotas. Tačiau tai gali reikšti daug pinigų, ypač didelėse ar brangiose patalpose. Būtinai išmatuokite plotą kuo atidžiau, ypač jei esate nuomininkas, kuriam šie klaidingi skaičiavimai gali turėti neigiamos įtakos.
Žingsnis 2. Išmatuokite paprastą kvadratinį metrą
Norėdami išmatuoti komercinį kvadratinį metrą stačiakampio formos erdvei, padauginkite kambario ilgį pėdomis iš jo pločio. Pavyzdžiui, 12 pėdų ilgio ir 12 pėdų pločio kambarys yra 144 kvadratinių pėdų. Jei naudojate L formos ar padalintas erdves, galite savarankiškai išmatuoti erdvės stačiakampius ir tada sudėti sritis, kad gautumėte bendrą plotą.
Matavimus galima atlikti naudojant matuoklį arba lazerinį matavimo prietaisą
Žingsnis 3. Atsižvelkite į neįprastas formas
Būkite atsargūs matuojant netaisyklingos formos kambario dalis. Norėdami atlikti matavimą, pabandykite padalinti kambarį į figūras su lengvai apskaičiuojamais plotais, pvz., Stačiakampiais ir trikampiais. Stačiakampio trikampio plotą galima rasti padauginus dviejų kraštinių, kurios nėra įstrižainės, ilgius (tie du sujungti stačiu kampu) ir padalijus produktą iš 2.
- Pvz., Jei yra kambarys su įstrižine siena, turite naudoti sudėtingesnę formulę, kad nustatytumėte teritorijos kvadratūrą. Jei erdvės su įstriža siena ilgis būtų 10 pėdų, o plotis - 8 pėdos, srities kvadratūra būtų 40 pėdų.
- Taip yra todėl, kad siena perpus sumažina visą kvadratūrą, kuri būtų buvusi 80, jei kambaryje nebūtų sienos kertančios pusę.
Žingsnis 4. Išmatuokite bendras patalpas
Bendros patalpos turėtų būti išmatuotos, kad būtų galima apskaičiuoti nuomojamas kvadratines pėdas. Bendro ploto kvadratūra yra matuojama tais pačiais metodais, kaip ir naudojama kvadratūra, nebent vietiniuose įstatymuose numatyta kitaip. Bendros patalpos gali apimti liftus, vonios kambarius, vestibiulius, laiptines ir koridorius. Svarbu tai, kad bendros patalpos turi būti prieinamos visiems nuomininkams, kad galėtų jais naudotis ar pasinaudoti. Būtinai išmatuokite bendrą visų pastato bendrų patalpų kvadratūrą.
Žingsnis 5. Bendro kvadratinio metro radimas
Bendras kvadratinis metras matuoja bendrą erdvės plotą, įskaitant išorinių sienų storį. Norėdami išmatuoti šį plotą, turėsite išmatuoti sienos ilgį nuo pastato išorės ir naudoti tuos matmenis, kad apskaičiuotumėte kvadratinį metrą. GSF nesumažėja dėl kliūčių, tokių kaip ventiliacijos velenai, atraminės sijos ar lifto velenai. GSF neapima atvirų zonų, tokių kaip automobilių stovėjimo aikštelės, baseinai ar neatkastos rūsio zonos.
3 dalis iš 3: Kvadratinio vaizdo informacijos naudojimas
1 žingsnis. Apskaičiuokite pastato apkrovos koeficientą
Įkrovos koeficientas reiškia papildomą kvadratinių metrų plotą, pridėtą prie naudojamų kvadratinių metrų, kad būtų galima apskaičiuoti nuomojamą kvadratūrą. Norėdami apskaičiuoti apkrovos koeficientą, pirmiausia suraskite visus naudojamus ir nuomojamus pastato kvadratinius metrus. Atminkite, kad naudingas kvadratinis metras yra tas plotas, kurį galima išsinuomoti nuomininkams, o nuomojamas kvadratas yra tas plotas ir bendros patalpos. Tada padalinkite RSF iš USF, kad gautumėte apkrovos koeficientą.
- Pavyzdžiui, jei pastate yra 80 000 kvadratinių pėdų naudingo ploto ir papildomai 20 000 kvadratinių pėdų bendrų patalpų, nuomojamas kvadratinis metras bus 100 000.
- Tada apkrovos koeficientas būtų apskaičiuojamas kaip 100 000 /80 000 = 1,25.
Žingsnis 2. Nuomojamo nekilnojamojo turto kvadratūros paieška
Nuomojamą nekilnojamojo turto kvadratinį metrą galima apskaičiuoti naudojant pastato apkrovos koeficientą ir nekilnojamojo turto USF. Įkrovos koeficientas padauginamas iš USF, kad būtų gautas RSF. Tada galite naudoti RSF ir kvadratinės pėdos kainą, kad sužinotumėte mėnesio nuomos mokestį.
- Tęsdami ankstesnį pavyzdį, įsivaizduokite, kad turtas yra padalintas per pusę tarp dviejų komercinių patalpų. Taigi kiekvienas iš jų turi 40 000 kvadratinių pėdų naudingos erdvės.
- Norėdami rasti RSF, padauginkite šią sumą iš apkrovos koeficiento, kuris yra 1,25. Tai reiškia, kad RSF šiuo atveju būtų 40 000 x 1,25 = 50 000.
3 žingsnis. Pasverkite komercinių savybių skirtumus
Vieneto kainos gali labai skirtis priklausomai nuo pastato vietos ir klasės. 500 kvadratinių pėdų (46,5 kvadratinių metrų) biuro nuoma miesto centre gali būti didesnė nei nuoma už 1 000 kvadratinių pėdų (92,9 kvadratinių metrų) plotą, esantį tik už 10 kvartalų. Pastatai patenka į 1 iš 3 standartinių klasifikacijų.
- A klasė: tai yra prestižiškiausi pastatai labiausiai išskirtinėse miesto dalyse. A klasės pastatų nuomos mokesčiai yra didesni nei vidutiniai.
- B klasė: tai plačiausia klasifikacija. Dauguma šių pastatų turi gerą ir gerą apdailą.
- C klasė: šios klasės įrenginiai yra labai funkcionalūs, tačiau siūlo keletą patogumų. Nuomos kaina paprastai yra maža.
Žingsnis 4. Apskaičiuokite bendrą turto nuomos mokestį pagal kvadratūrą
Nuomos kaina paprastai grindžiama erdvės RSF arba GSF. Turėdami šiuos duomenis, galite naudoti rinkos kainą už kvadratinę pėdą, kad nustatytumėte turto nuomos kainą. Tęsiant aukščiau pateiktą pavyzdį, jei nuoma būtų 1,50 USD už kvadratinį metrą RSF per mėnesį, nuoma būtų 1,50 USD x 50 000 = 75 000 USD.
